Une nouvelle analyse de l’Observatoire de l’immobilier BPCE alimente les discussions sur le marché du crédit immobilier en France. Alors que le taux moyen des crédits à l’habitat a reculé à 3,20 % sur vingt ans, beaucoup espéraient que la dynamique baissière se poursuivrait. Hélas, les experts sont formels, le point bas est sans doute déjà derrière nous.
Immobilier : pourquoi les taux ne baisseront (sans doute) plus
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Published on 22 mai 2025 16h30
3,30%Taux d’emprunt d’État (OAT) attendus autour de 3,30 % : un verrou qui maintient les taux immobiliers au-dessus des 3,20 % pour les mois à venir.
Taux immobiliers : un plancher atteint, un plafond en approche ?
Le taux d’intérêt moyen sur vingt ans a bel et bien fléchi, passant de 4,17 % en janvier 2024 à 3,20 % en mai 2025, selon l’Observatoire de l’immobilier BPCE. Mais gare aux illusions. « Les taux semblent déjà avoir touché un plancher pour cette année », avertit l’analyse du groupe bancaire. Les Français envisageaient que, d’ici un an, les taux des crédits immobiliers pourraient converger vers les 3 %, voire descendre en dessous de ce seuil. Bertrand Cartier, de la direction Études et prospective du Groupe BPCE, a précisé lors d'une conférence de presse et dans des propos rapportés par Les Echos : « Cependant, de nombreuses incertitudes sont apparues, tant du côté domestique qu’international, qui ont, de fait, atténué la tendance baissière qui semblait clairement engagée courant 2024 et qui l’est beaucoup moins à date ».
Cette stagnation des taux s’explique notamment par la remontée de l’OAT (Obligation assimilable du Trésor) à 10 ans, passé de 3 % au quatrième trimestre 2024 à 3,5 % en mars dernier, puis à 3,32 % depuis début mai, selon les données de l'Agence France Trésor. Une envolée silencieuse, mais redoutablement efficace pour clouer au sol tout espoir de nouvelle baisse.
Un crédit qui redécolle… sous contraintes
Malgré ce contexte défavorable, le crédit immobilier reprend des couleurs. La production annuelle devrait bondir de 16 % en 2025, atteignant 168 milliards d’euros, selon les estimations du Groupe BPCE. Ce n’est pas un miracle économique, mais plutôt un signe de vitalité portée par une catégorie bien identifiée. Les primo-accédants, qui représentent à eux seuls 44 % des transactions financées à crédit. Dans un marché encore qualifié de « poussif », ces emprunteurs bénéficient d’incitations ciblées.
Le retour du prêt à taux zéro (PTZ) depuis avril 2025, élargi aux maisons individuelles neuves, joue un rôle de levier, même si son impact sur la moyenne des taux reste modéré. Certaines banques vont jusqu’à doubler le montant du PTZ, ou proposent des prêts différés pour les jeunes et des dispositifs dits « coup de pouce » à taux préférentiels. Mais ces gestes commerciaux ne doivent pas masquer la réalité : « Le marché du crédit surréagit souvent, nous l’avons vu par le passé à la baisse, et ce sera également certainement le cas cette année mais à la hausse », souligne José Bardaji, directeur Études et prospective chez BPCE interrogé par Les Echos.
Immobilier : entre reprise limitée et espoirs modérés
Côté transactions, la prudence reste de mise. Les ventes dans l’ancien sont attendues à 825 000 en 2025, une hausse modeste de 3,3 %, tandis que les prix ne progresseraient que de 1,2 % (Groupe BPCE, décembre 2024). Le marché reste freiné par des facteurs exogènes persistants : incertitude géopolitique, fiscalité notariale variable selon les départements, inflation résiduelle sur les charges. Et si la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne se poursuit, son effet réel sur les taux immobiliers pourrait rester marginal, en raison de la dépendance structurelle aux OAT et des marges de manœuvre très réduites des établissements prêteurs.
Les projections pour les mois à venir misent sur une OAT stabilisée autour de 3,30 %, et donc sur des taux immobiliers peu susceptibles de redescendre sous les 3,20 % à court terme. Seule une intervention politique majeure, ou un retournement macroéconomique fort, pourrait inverser la tendance. En attendant, le mot d’ordre est clair : stabilisation, pas effondrement.