Dans le labyrinthe souvent opaque du calcul de la taxe foncière, un paramètre méconnu mais décisif pourrait bien permettre à de nombreux propriétaires de faire baisser significativement leur facture : le coefficient d’entretien. Trop souvent appliqué de manière automatique et défavorable, ce coefficient peut pourtant être modifié à la baisse sous certaines conditions. Explications.
Immobilier : comment faire baisser votre taxe foncière légalement
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Published on 13 juin 2025 12h59
17%17 % du parc immobilier français seraient des « passoires énergétiques »
Le calcul de la taxe foncière : Un mécanisme ignoré du grand public
La taxe foncière repose sur une valeur locative cadastrale, une estimation de ce que pourrait rapporter le bien s’il était loué dans des conditions normales. Cette valeur dépend de plusieurs critères : catégorie de confort, surface pondérée, situation géographique… mais aussi d’un élément beaucoup moins visible : le coefficient d’entretien.
Ce coefficient est censé refléter l’état de vétusté du bien immobilier. Son échelle varie de 0,8 pour un logement très dégradé à 1,2 pour un logement en excellent état. Problème : l’administration fiscale applique par défaut le maximum de 1,2, explique Le Figaro, indépendamment de l’état réel du bien ou de l’immeuble dans lequel il se trouve. Ce choix systématique, hérité d’une pratique datant des années 1970, a pour conséquence de gonfler artificiellement la valeur locative, donc l’impôt à payer.
Une modification possible du coefficient d'entretien
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce coefficient n’est pas figé. L’article 324 q de l’annexe III du Code général des impôts autorise explicitement les contribuables à contester ce paramètre, à condition d’apporter des éléments objectifs pour justifier une baisse.
Parmi les preuves recevables :
- Photographies montrant une dégradation visible du bien ou des parties communes (façade fissurée, menuiseries abîmées, toitures défectueuses, etc.)
- Rapports techniques ou diagnostics immobiliers mentionnant une vétusté avérée
- Documents attestant de dégâts des eaux ou autres sinistres liés à un défaut d’entretien
- Attestations de travaux à prévoir ou de non-conformité des installations
Le logement lui-même n’a pas besoin d’être en mauvais état : la vétusté peut concerner l’immeuble dans son ensemble, ce qui permet à des biens situés dans des copropriétés vieillissantes de prétendre à une révision du coefficient.
Baisser sa taxe foncière : qui peut agir et comment procéder ?
Tout propriétaire – qu’il soit occupant ou bailleur – peut adresser une demande à son centre des finances publiques. Il est recommandé de joindre un dossier complet et clair : lettre explicative, pièces justificatives, coordonnées précises du bien concerné. En cas de silence ou de refus injustifié, un recours devant la commission départementale des impôts directs locaux est possible.
La démarche demande de la rigueur, mais elle reste accessible, notamment pour les contribuables ayant plusieurs biens ou des logements situés dans des immeubles anciens. Elle peut être effectuée seul, sans obligation de passer par un intermédiaire.
Quels gains espérer ?
La baisse du coefficient d’entretien de 1,2 à 1 peut entraîner une réduction de 15 à 20 % de la taxe foncière, voire plus si d’autres paramètres du calcul sont également revus, selon Le Figaro. Dans certains cas, l’administration peut même accorder un remboursement rétroactif jusqu’à trois ans, ce qui peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros.